ЗАКУП ИМОВИНЕ

Закуп је уговор између власника и корисника имовине. У уговорима о пословном закупу, власник (закуподавац) прима новчану надокнаду, а у замену закупац (закупац) има право да води свој посао на имовини. Постоји много различитих врста аранжмана имовине и много различитих разматрања која би власници предузећа требало да одмере пре закључења таквог уговора. Али лизинг је веома популаран код власника малих предузећа: такви аранжмани омогућавају новим или финансијски ограниченим предузећима да свој капитал преусмере на друге пословне потребе. Заправо, многа мала предузећа раде у изнајмљеним објектима током читавог свог постојања. Изнајмљивање имовине, наравно, може и сама бити мала пословна активност.

ВРСТЕ ЗАКУПА ИМОВИНЕ

Пуна услуга најма

Ова врста закупа првенствено се користи у пословним зградама са више станара. У основи, закупци који пристану на такве аранжмане плаћају један паушал за широк спектар додатних услуга поред плаћања закупа. Према условима најма са комплетном услугом, станодавац је одговоран за пружање низа различитих услуга за своје станаре, укључујући обезбеђење, одржавање, двориште и разне комуналне услуге (вода, струја, климатизација, грејање).

Бруто закуп

Према условима уговора о бруто закупу, закупац плаћа закуподавцу бруто износ закупнине (као и порез на промет када је применљиво). Трошкови имовине попут пореза на имовину, осигурања и одржавања одговорност су станодавца; станар је одговоран за комуналне услуге. Понекад ће уговор о закупу садржавати одредбе које захтевају од станара да покрије трошкове имовине који прелазе одређени ниво.

Варијације овог основног аранжмана укључују закуп стана и закуп степеништа. Закуп стана је најосновнија врста уговора и углавном је најпопуларнији код малих предузећа. Позива се на закупац да плати паушално утврђену цену за одређени временски период. С друге стране, постепени закуп захтева поступну ескалацију основног плаћања закупнине током времена, препознајући вјероватни раст трошкова власника у областима као што су порези, премије осигурања и одржавање. Повезани уговор о закупу, обично познат као закуп трошкова живота, укључује повећање закупнине на основу општих података о инфлацији, а не повећање специфичних трошкова.

Нето закуп

Нето закуп је најприсутнији од различитих врста уговора о закупу. Према условима нето закупа, станар плаћа станодавцу основну закупнину плус додатну суму која покрива удео станара у порезу на имовину. Када се порез повећа, станар је одговоран да покрије те трошкове. Обавезе сваког станара израчунавају се одређивањем процента укупног објекта који заузима сваки станар; тако станар који заузима 20 одсто објекта плаћа 20 одсто повећања.

Варијације основног нето закупа укључују закуп са „двоструком мрежом“ и „троструком мрежом“. Под закупом са двоструком мрежом, станар је одговоран за прикупљање додатих премија осигурања као и повећања пореза; под закупом са троструким нето станарима, станари су одговорни за покривање премија осигурања, повећања пореза, и трошкови повезани са одржавањем и / или поправкама зграде, паркинга и других површина које закупац користи. Закуп са троструком мрежом популаран је код станодаваца из очигледних разлога; власници малих предузећа треба да имају на уму да такви аранжмани понекад чине станодавце мање пажљивим за одржавање у овим областима него што би то могли бити ако би сами морали платити рачун.

Проценат закупа

Овим аранжманом се од станара тражи да плаћају основну закупнину и / или проценат бруто прихода закупца. Овај проценат, који у неким уговорима може износити и 10-12 процената, плаћа се годишње, полугодишње или квартално (неки тржни центри и тржни центри, међутим, захтевају још чешћа плаћања). Овај аранжман је омиљен код најмодаваца који имају имовину у жељеним малопродајним областима; станари су мање наклоњени, али закони понуде и потражње често омогућавају власницима пожељне имовине да инсистирају на томе. Власници малих предузећа требало би да у потпуности разумеју шта уговор дефинише као „бруто приход“. „Будите прецизни у начину на који дефинишете бруто продају“, написао је Фред Стеинголд у Правни водич за покретање и вођење малог предузећа . „У зависности од врсте посла, одређене ставке треба одбити од бруто продаје пре него што се одреди проценат закупнине. Ево неколико могућности:

вратио робу
трошкове за испоруку и уградњу
продаја из аутомата
повратни депозити
каталог или продаја путем поште
порез на промет

Укратко, побрините се да ваш закуп искључује све ставке које прецењују вашу продају са локације коју изнајмљујете. '

сид тха кид нето вредност

ПРЕДНОСТИ И НЕДОСТАЦИ ЛИЗИНГА

Управа за мала предузећа саветује власнике малих предузећа да узму у обзир низ фактора приликом вагања да ли да дају у закуп или купују имовину. Ова разматрања укључују:

Оперативни захтеви - ако се очекује да ће се оперативни захтеви предузећа значајно променити у наредних неколико година, лизинг би вероватно био пожељнији, јер омогућава предузећима да се лакше крећу.
Понуда капитала и потребе за капиталом - лизинг ослобађа већи проценат капитала малог предузећа за остале оперативне потребе (оглашавање, производња, опрема, обрачун зарада итд.). Ако посао нема пуно вишка готовине на располагању (а мало их има), лизинг је можда разумнији избор. То је вероватно највећи разлог због којег мале компаније дају у закуп.
Флексибилност финансирања и плаћања - Генерално је лакше обезбедити финансирање за изнајмљивање, него за куповину некретнине. Поред тога, закупи се могу распоредити на дужи период од зајмова и могу се структурисати тако да компензују варијације новчаног тока (ово последње може бити важан фактор за сезонска предузећа).
Вредност препродаје - Да ли је вероватноћа повећања вредности имовине? Ако да, колико? Многи власници малих предузећа одлучују се за куповину, а не за закуп - чак и ако морају да прикупе значајан дуг - ако одлуче да је средство вредна дугорочна инвестиција.
Опрема - Многи уговори о закупу укључују одредбе које закупцима пружају већу флексибилност у погледу надоградње и / или одржавања опреме.
Порези - Власници имовине уживају пореске олакшице попут амортизације и пореских олакшица за инвестиције које нису доступне закупцима.

ОСТАЛИ УСЛОВИ ЗАКУПА

Поред тога, постоје и други елементи уговора о закупу који могу у великој мери утицати на укупну прихватљивост уговора. Детаљи уговора о закупу могу се изузетно разликовати. „У теорији“, приметио је Стеинголд, „о свим условима закупа се може преговарати. Међутим, колико далеко можете преговарати, зависи од економских услова. Ако су пожељне некретнине близу попуњености вашег града, станодавци можда неће бити вољни да преговарају с вама о цени или другим главним условима закупа. С друге стране, у многим деловима земље, где је комерцијални простор прекомерно изграђен, станодавци су жељни да преговарају са малим предузећима како би попунили празне јединице. '

Побољшања Улагања

Најмови обично покривају свако преуређење имовине које треба извршити и наводе ко ће то платити. Већина таквих радова спада у категорију „побољшања закупа“: теписи, изолација, водоводне и електричне инсталације, осветљење, прозори, плафонске плочице, прскалице и сигурносни системи и системи грејања и климатизације. Закуп треба да прецизира свако побољшање и када ће бити извршено - идеално пре усељења. Станодавац ће бити спремнији да изврши таква побољшања ако је трајање закупа дуго и / или је заузети простор значајан, а побољшања су опште природе. Међутим, као што је Стеинголд приметио, „ако ви [власник малог предузећа] имате специјализоване потребе - на пример, водите фото лабораторију или плесни студио - и ваша тамна соба или паркет од тврдог дрвета имаће ограничену вредност за већину будућих станара, не очекујте да станодавац драговољно преузме трошкове побољшања. Домаћин ће можда желети да вам наплати нешто за покривање трошкова преуређења простора након што одете. ' Неки закупи пружају станарима могућност да сами изврше побољшања под условом да се придржавају одређених смерница и ограничења.

колико зарађује Крис Хејс

Дужина закупа

Преговори између станара и станодаваца често застају око питања дужине закупа, осим ако власник малог предузећа нема јасну слику будућности. Закуподавци обично желе дугорочне закупе, најмопримци краткорочне закупе са правом на обнову. Генерално, власници малих предузећа покушавају да обезбеде закуп средње дужине. Закупи краћи од годину дана могу их учинити рањивијима него што би желели, али и вишегодишњи услови могу бити опасни, посебно ако је посао нов и недоказан. Уобичајени компромис је да се у уговор уврсти „опциона клаузула“ тако да закупац може остати ако жели или закључи првобитни период закупа.

Ексклузивност

Многи власници малих предузећа сасвим разумно инсистирају да било који уговор о закупу који потпишу садржи оно што је обично познато као „клаузула о ексклузивности“. Ова клаузула пружа станару ексклузивно право да прода свој производ или услугу на имовини, обавезујући закуподавца да спречи такву продају од стране других станара.

Осигурање

Закуподавци често траже од закупаца да осигурају осигурање у случају да 1) закупац оштети закупљену имовину или 2) купци или други претрпе повреде у просторијама. Такве клаузуле могу бити одсутне ако је изнајмљени простор искључиво за канцеларијску употребу. Када станар захтева осигурање, станодавац често одређује износ.

Коришћење просторија

Власници тржних центара / стрип центара обично укључују језик у уговору о закупу, пружајући конкретне детаље о одобреној употреби простора који се изнајмљује. Такве одредбе често служе за заштиту пословања других станара. На пример, власник кафића у стрип центру може бити прилично несрећан ако његов комшија, који је раније водио мирну продавницу спортских сувенира, одлучи да промени брзину и покрене салон за тетовирање.

Поред тога, уговори о закупу пружају одредбе и прописе о многим другим питањима која су од интереса и закуподавцима и закупцима. Ови укључују:

Ознаке (регулише величину, стил и осветљеност рекламних знакова за станаре)
Усклађеност са разним законима о зонирању, дозволама и ограничењима употребе простора
Усклађеност са осталим локалним, државним и савезним законима
Поднајам или уступање закупа
Дефиниција простора који се даје у закуп
Депозит
Право станодавца да уђе у закупљени простор
Пресељење (при чему станодавац пресељава станара у други простор због преуређења или проширења од стране суседног станара)
Задане одредбе
Сати рада
Инциденти оштећења или уништења из природних разлога
Поправке
Одредбе о обештећењу
Напуштање (од стране станара, било директним напуштањем, смањеним радним временом итд.)
Осуда (случајеви када градску, жупанијску, савезну или савезну владу однесу целу или део имовине за другу употребу, као што је пут, предност пролаза или служност службености)
Клаузуле о спашавању (у случају катастрофалних догађаја - торнада, нереда, ратова, поплава, суша итд.)
Клаузуле о уговору (омогућавају власнику предузећа да раскине закуп ако се сидра продавница затвори или пресели)
Клаузуле о поновном заузимању (познате и као клаузула о отказивању, ово омогућава станодавцима да деложирају станаре због кршења уговора ако станар не може да испуни минималне услове закупа)

ИЗБОР ИЗМЕЂУ ПОСТОЈЕЋИХ И ПЛАНИРАНИХ ЗГРАДА

Већина почетних предузећа усељава се у већ постојеће објекте. Многи власници малих предузећа, који имају средства да то учине, бирају нове објекте због карактеристика или престижа и склапају погодбе о закупу док је објект још увек у фази планирања. Паметни власник малог предузећа размотриће потенцијалне користи и недостатке оба избора пре него што се одлучи. „Закуп у постојећој згради пружа Закупцу ¦ више [знања о месту] у време када је нови простор заузет од било које друге опције објекта“, рекао је Вадман Дали у Пресељење вашег радног места . „Више него у било којим другим околностима, [закупац] је у позицији да пажљиво прегледа објекат и услове предложених закупа на бројним конкурентским локацијама. Међутим, природа закупа у постојећој згради означава минималну контролу станара над потенцијалним променљивим било у закупу било у објекту. Стопе закупа, трошкови одржавања и ескалације, режије и грађевинске карактеристике су фиксне или се релативно не могу преговарати. Власници стана могу се разликовати у погледу смањења трошкова и клаузула о завршној обради, међутим њихова основна структура цена, попут структуре зграда и механичких система, остаје непромењена. Наравно, ова опција нема импликација за инвеститоре. '

Али Дали упозорава да закуп у планираној згради садржи своју комбинацију атрактивних карактеристика и неизвесности: „Карактеристике зграде [у планираној згради] биће нове, савремене и, у одређеној минималној мери, способне за прилагођавање станару требати. Ако је ваш закуп довољно важан програмеру, можда ћете обратити пажњу када су у питању посебни захтеви за идентификацију, паркинг, обезбеђење, главно место у згради итд. ' Ипак, власници малих предузећа треба да буду опрезни када приступају таквим најмовима, јер и коначни изглед и корисност зграде - као и њени трошкови - остају невиђени и неиспитани када је зграда у фази планирања. „Предложене цене закупа морају се испитати у светлу упоредивих пројеката са сличним предностима“, написао је Дали. „Описи мање очигледних карактеристика попут паркирања, система за климатизацију, обезбеђења, одржавања итд., Требало би да буду јасни и потпуни. Потребно је пажљиво прегледати евиденцију програмера који даје понуду. Да ли постоји историја квалитетне градње по захтеву закупа или неке од грађевина за брзу продају? Постоји ли репутација доброг одржавања или доброг занемаривања? Без обзира на [величину закупа или трајање предложеног закупа, требало би испитати ова и сродна питања. '

ЛИЗИНГ ИМОВИНЕ КАО ПОСЛОВАЊЕ

Куповина, држање и закуп имовине такође је уобичајена пракса малих предузећа. Може почети скромно када пар има потешкоћа у продаји резиденције и одлучи да је изнајми. Затим, стеченим искуством, шире делатност тако што купују, обнављају и дају у закуп другу имовину. Власник малог предузећа, који је сада закуподавац, руководиће се оним принципима који фаворизују закуподавца, већ горе наведеним. Давање у закуп комерцијалне имовине понекад је почетак, а понекад врхунац таквих подухвата. Иако је већина основа лизинга добро успостављена и традиционална, иновације су и даље могуће у маркетингу таквих некретнина. Пример наводи Брандице Армстронг, пишући у Јоурнал Рецорд (Оклахома Сити). Армстронг пише о успеху брачног пара Оклахома Цити који се бави изнајмљивањем кућа и комерцијалних закупа у закупу пословне зграде. Власници су погодили идеју да се одржи „дан отворених врата“, практично непознат на комерцијалном пољу. Понудили су освежење и награде за врата. Одмах су прикупили 14 значајних трагова.